Какие справки необходимы для ипотеки в банк

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Пополнять счет, с которого банк будет списывать платеж по ипотечному кредиту, лучше за 5 рабочих дней до даты списания. Деньги на счет могут поступить с опозданием, и возникнет просрочка.

Если просрочить очередной платеж даже на день, начнут капать пени, могут позвонить из банка, а потом в кредитной истории появится информация о просроченной задолженности. Поэтому лучше класть деньги на счет заранее.

Что можно делать с квартирой. В ипотечной квартире можно спокойно жить и делать ремонт. Некоторые банки оговаривают, что нельзя сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, прописывать не членов семьи. Все это указывается в договоре об ипотеке.

Заложенную квартиру можно продать, если кредитор даст на это согласие.

Правовой статус приобретенного жилья. Ипотечная квартира не принадлежит банку. Собственником является заемщик, хотя квартира приобретена на кредитные деньги. При этом он не может полноценно распоряжаться своей собственностью.

Как только долг будет погашен, обременение с жилья снимется и собственник получит все свои права.

Страхование

Затраты на ипотеку часто не ограничиваются только ежемесячным платежом. Значительную роль также играют разные виды страхования: обязательные и добровольные. Наиболее важные из них:

Альфа⁠-⁠Банк предлагает разные варианты страхования при оформлении ипотечного кредита в зависимости от типа и статуса недвижимости.

Шаг 8
Назначаем сделку

Когда банк одобрил объект недвижимости, можно назначать сделку. Технически она будет состоять из таких этапов:

Время подписания документов в банке нужно согласовывать с продавцом, так как часто требуется его личное присутствие. Продавец должен заранее — за день до сделки — предоставить банковские реквизиты, куда ему переведут деньги за квартиру, либо открыть счет в банке, который выдает ипотеку.

Процесс открытия счета в разных банках занимает разное время. В некоторых открывают счет в течение пяти минут. Тогда заранее делать это не обязательно, можно оформить на сделке. В других процедура может затянуться на час, при этом придется ожидать в общей очереди. В таком случае нужно открыть счет заранее, чтобы сэкономить время в день сделки. Уточните у ипотечного менеджера, когда желательно открыть счета вам и продавцу. Обычно счета для проведения ипотечных сделок открываются и обслуживаются бесплатно.

В день сделки в банк необходимо предоставить оригиналы документов. Заемщик предоставляет оригиналы документов, которые направлял в банк для одобрения ипотеки. Продавец — оригиналы документов своих как продавца и документов на жилье, которые подавал в банк для одобрения объекта.

Если решили оформить страховку в сторонней страховой компании, а не в самом банке, то на подписание кредитного договора нужно приехать уже с оплаченным полисом. Некоторые страховые агенты сами привозят договоры страхования в банк на сделку и принимают оплату. Согласуйте с банком и страховой компанией порядок оформления страхового полиса заранее.

Процесс подписания документов в банке занимает в среднем от 1 до 3 часов. Время зависит от скорости работы ипотечного менеджера, количества участников сделки, скорости ознакомления с документами покупателей и продавцов. Если рассчитываются с использованием банковской ячейки, то добавьте еще на хранилище.

Попросите ипотечного менеджера предоставить документы заранее. Например, запросите кредитный договор и проект договора купли-продажи, если его делает банк. Внимательно прочитайте документы и проверьте на технические ошибки. Отправьте для ознакомления договор купли-продажи продавцу и его представителю. Если появились вопросы либо непонятно, обязательно спрашивайте. Уточните, понятно продавцу. Если есть ошибки и разногласия, их нужно урегулировать до сделки. Чем внимательнее вы изучите документы и чем лучше подготовитесь, тем меньше времени потребуется на оформление в банке.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По  программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000  в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Ипотека с материнским капиталом. Материнский капитал — это сертификат, который выдает пенсионный фонд после рождения второго ребенка. Сейчас его размер составляет 466 617 . Тратить маткапитал разрешают после того, как ребенку исполнится три года. Есть исключения: например, погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке. Как направить материнский капитал на ипотеку, мы уже подробно рассказывали.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на  ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он  продает жилье дешевле.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и  типовой схеме:

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

Ипотека — возможность приобрести собственное жильё прямо сейчас, а не переплачивать за съёмную квартиру и откладывать деньги в течение многих лет. Как работает ипотека и что нужно, чтобы оформить кредит — разберёмся в этой статье.

Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам

К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.

Ипотечный брокер сам оформит заявки, соберет документы и пообщается с банками. Он выберет наиболее выгодный для клиента ипотечный кредит.

К брокеру стоит обращаться, если вы берете, например, квартиру в незнакомом городе или вам действительно не хочется вникать в детали сделки, но деньги решили вложить именно в жилье.

К нему стоит обратиться также, если вы уже получали отказы от банков. Грамотный брокер разберется, в чем причина, и подаст заявку в тот банк, в котором на это смотрят лояльно.

У брокеров могут быть преференции от банков по ставке как для партнеров: если заявку в банк подаст брокер, ипотеку предложат по сниженной ставке.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Читать также:  Как получить медицинскую справку для управления трактором?

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Сумму дохода уменьшают иждивенцы, например дети и престарелые родители, а также обязательные платежи — коммуналка, алименты, другие кредиты .

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

Виды процентных ставок:

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и  сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

Условия страхования. Банк может потребовать:

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Разница между агентской и коллективной схемами

Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему

Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов

при наступлении страхового случая

Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым

Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит при наступлении страхового случая

В зависимости от данных конкретного клиента

Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования

Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента

Стоимость одна для схожих категорий заемщиков

Страховая компания повышает тариф каждый год

Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%

Повышенная ставка и расходы при страховании всех трех рисков

Ставка ниже агентской на , поэтому общие расходы тоже ниже

Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров

Страховая премия выше, чем в агентской схеме

Требуется предоставить страховой компании данные о состоянии здоровья или пройти медосмотр

Никакие документы о здоровье предоставлять не потребуется

Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании

Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически

Длительный процесс признания случая страховым и выплаты премии

Страховая премия выплачивается после наступления страхового случая без длительных разбирательств

Ипотека для людей пенсионного возраста

При выдаче ипотеки для пенсионеров условия банка зависят от того, трудоустроен гражданин или нет. Если пенсионер трудится, для получения ипотеки нужен стандартный пакет документов. Если пенсионер не работает, 2НДФЛ и копия трудовой не требуются.

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Читать также:  Нижний новгород купить справку 2 ндфл в

Если дом не аккредитован, нужно уточнить, его аккредитовать банк и  застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам не складывается, вот какие варианты есть:

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в  доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.

В  уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

Необходимые документы

Список необходимых документов может отличаться для каждой программы ипотечного кредитования, а также для разного типа заёмщиков. Основные необходимые документы:

Для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса дополнительно требуется:

Подать предварительную заявку на оформление ипотеки можно на сайте Альфа-Банка. Для этого нужно заполнить специальную форму и отправить её на рассмотрение специалистам банка. Рассмотрение полной заявки занимает два рабочих дня, по истечении которых заёмщик получит ответ по СМС или email на номер и адрес электронной почты, указанный в заявке.

Шаг 2
Заказываем отчет об оценке недвижимости

В отчете подробно описывают технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этажность, степень износа дома и прочие. Документ нужен, чтобы банк знал рыночную стоимость предмета ипотеки и о том, перепланировки в квартире.

Отчет делают специализированные оценочные компании либо индивидуальные оценщики, у которых есть лицензия на эту деятельность. Банк должен принять к рассмотрению отчет об оценке от любого оценщика, у которого есть лицензия. На практике у многих банков есть ограниченный список организаций, отчеты от которых они принимают. Поэтому нужно уточнить у ипотечного менеджера, в какой организации можно заказывать отчет об оценке. Если перечень оценщиков ограничен, то заказывать отчет нужно в одной из аккредитованных оценочных компаний.

Контакты аккредитованных оценщиков, как правило, есть на сайте банка либо у ипотечного менеджера. Если банк принимает отчеты об оценке от любой оценочной компании, то контакты оценщиков можно найти в открытых источниках. Например, в поисковике или электронных справочниках, таких как «2ГИС».

Стоимость отчета об оценке может меняться в зависимости от объема работы и сложности подготовки документа. Цена в основном зависит от вида объекта недвижимости и его площади. Например, отчет об оценке однушки 30 м² обычно стоит дешевле, чем оценка трешки 100 м². Стоимость отчета об оценке во всех регионах разная.

Оценщик определяет рыночную стоимость объекта недвижимости в первую очередь по квартирам со схожими характеристиками. Он смотрит, сколько стоят похожие квартиры в выбранном районе, и рассчитывает среднюю стоимость квадратного метра. Например, если цена на квартиру необъективно завышена, оценщик укажет в отчете реальную стоимость этой квартиры.

Оценщик действует по инструкции и соблюдает правила конкретного кредитора по подготовке отчета об оценке. Некоторые банки обязывают делать отчет об оценке в собственных программах. Когда отчет предоставлен в банк, его достоверность перепроверяют сотрудники кредитора. После такой проверки цену объекта могут снизить.

Если цена объекта по отчету об оценке получилась меньше, чем стоимость, за которую вы реально приобретаете объект, то придется доплачивать разницу из собственных средств.

Вы покупаете квартиру за 1 млн рублей. Взнос по ипотеке — 20%. Объект оценили в 900 000 . Банк сможет выдать в ипотеку до 80% от оценочной стоимости, то есть не больше (900 000  × 20%) = 720 000 . Чтобы купить эту квартиру за 1 млн, придется в качестве первоначального взноса вложить 280 000  собственных средств.

Часто объекты недвижимости оценивают ниже их реальной стоимости продажи, если жилье продается вместе с мебелью и техникой. Банк принимает в залог сам объект и учитывает стоимость квадратного метра постройки. Диван за 1 млн рублей банк не учитывает. Со стороны кредитора мебель и техника не увеличивают стоимость залога.

При покупке квартиры в ипотеку с дорогим ремонтом и мебелью банк может не подтвердить ее цену. Тогда разницу придется доплачивать из собственных средств. Еще стоимость квартиры по оценке может отличаться от рыночной цены территориального расположения дома и материала постройки. Например, если элитная новостройка расположена вокруг старых пятиэтажек, то средняя цена в этом районе будет гораздо ниже, чем стоимость квартир в таком элитном доме. Цена жилья в отчете об оценке может быть ниже реальной цены продажи.

Обычно отчет об оценке просят оплатить . Если цена в отчете окажется меньше, чем нужно, деньги за подготовку отчета не вернут, так как сама работа по определению стоимости проведена.

Если объект специфичный и вы сомневаетесь, что оценщик подтвердит нужную вам стоимость, попросите оценщиков посмотреть объект и прикинуть цену до того, как заказывать отчет. Многие на это соглашаются. Им достаточно увидеть техпаспорт либо техплан и документы на собственность, а также фото, чтобы сказать предварительную стоимость.

Прикидка цены особенно актуальна, если цена отчета превышает 10 000 . Если объект нестандартный и большой площади, могут попросить плату за прикидку. Она обычно стоит значительно меньше, чем сам отчет об оценке.

Если цена, которую вам предварительно озвучил оценщик, ниже той, которая нужна, попробуйте обратиться к другому оценщику либо рассмотрите для кредитования другой банк. У банков разные требования к методике оценки недвижимости. При подготовке отчета об оценке для разных банков стоимость одного и  жилья может получиться разной.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Эта страница полезна?

% клиентов считают страницу полезной

Следите за нами в соцсетях и в

Можно ли погасить кредит досрочно

Любой должник имеет право погасить кредит досрочно. Лишить этого права никто не может.

При частичном досрочном погашении возможны два варианта: уменьшить тело кредита или сократить срок. Если уменьшить тело кредита, снижается ежемесячный платеж. Если сократить срок кредита, платеж остается неизменным.

На какой срок выгоднее брать ипотеку.

В Альфа-Банке можно оформить ипотеку на срок от 3 до 30 лет. Чем меньше срок, тем больше размер ежемесячного платежа, при этом общая сумма переплаты меньше. И наоборот.
Ипотечный кредит оформляется на длительный период, и нельзя с точностью рассчитать, что произойдёт за это время. Если заключить договор на короткий срок, то кажущийся сегодня удобным платёж может вскоре оказаться неподъёмным. Учитывайте риск образования просрочки: не стоит устанавливать размер платежа, составляющий большую часть от дохода. Рекомендуем выбирать более долгий срок при оформлении ссуды, чтобы размер ежемесячного взноса был комфортным для вас в любой ситуации. По возможности — вносите сумму сверх и фиксируйте досрочное погашение кредита, чтобы снизить переплату. Сделать это можно бесплатно в мобильном приложении банка.

Читать также:  С ЕРТИФИКАТЫ И МЕДИЦИНСКИЕ ОСМОТРЫ

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Военная ипотека прописана в законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и в Постановлении Правительства № 370.

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Перечень документов для оформления ипотеки

Предварительное одобрение ипотеки можно получить, заполнив форму на сайте банка: выберите подходящую программу и заполните заявку. Это можно сделать через подтвержденную запись Госуслуг или в стандартном режиме. Типовой пакет документов для получения предварительного решения по ипотеке включает:

Если у вас есть созаемщик или поручитель — аналогичные документы необходимо предоставить и для него.

Далее для уточнения вашего статуса, уровня доходов, совокупной финансовой нагрузки банк может запросить сведения о детях, данные об имуществе, которое можно предоставить в залог, справки о дополнительных доходах.

Кроме этого, есть особые требования к пакету документов для ИП, военных, пенсионеров и других категорий граждан.

Какие есть риски в ипотеке

Потеря или снижение дохода — это основной риск для заемщика. Если заемщик потеряет работу и быстро не найдет новую с  зарплатой, он не сможет платить за кредит. Банк не получит свои деньги и за каждый день просрочки станет начислять пени. Общий долг у заемщика вырастет. В конце концов на залог обратят взыскание — заемщик останется без жилья.

Валютный риск появится, если заемщик возьмет ипотечный кредит не в рублях, а в евро или долларах. В любой момент курс валюты может резко подскочить, и долг перед банком сразу увеличится.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости. Чаще происходит повреждение недвижимости — от пожара, затопления соседями, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос падает. В итоге долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья снижается.

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан»,
и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

В объявлении пишите, что конкретно хотите купить: сколько комнат, с ремонтом или без, на каких этажах рассматриваете и другое

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.

Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Шаг 7
Оформляем страхование

При покупке жилья в ипотеку нужно оформлять договоры страхования. Страховку можно разделить на обязательную и добровольную.

Обязательная страховка — это те виды страхования, без которых банк не выдаст ипотеку. В разных банках разные обязательные виды страхования. По закону обязательно страхуется залог, если иное не предусмотрено кредитным договором. На практике при проведении сделок с готовым жильем многие банки в обязательном порядке требуют застраховать еще и титул — риск утраты права собственности.

Добровольное страхование — это риски, которые заемщик страхует по собственному желанию. Если отказывается, банк меняет условия кредитования и обычно увеличивает процентную ставку на  на весь срок кредитования. В 99% банков добровольно заемщик страхует жизнь и риск потери трудоспособности.

Существуют и другие виды добровольного страхования: страхование внутренней отделки, от затопления и прочие. Такие страховки на 100% добровольные, и если отказаться их оформить, условия кредитования не изменяются.

Формально банк может выдать ипотеку и без страховки. Однако на практике 99% банков требуют застраховать объект.

Виды страхования. Они бывают такие:

При покупке квартиры в новостройке заемщик оформляет только личное страхование. Так как объект еще не создан, то и страховать еще нечего. Объект страхуют после того, как дом вводится в эксплуатацию и заемщик оформляет право собственности. При покупке квартиры в новостройке страховать титул банки обычно не требуют.

При оформлении договора страхования выгодоприобретателем является банк. Если наступает страховой случай, то страховая компания переводит деньги кредитору для погашения ипотеки, а не заемщику.

Оформлять полис личного страхования или нет, каждый заемщик решает сам. Я уверен, что оформлять страховку нужно. Стоимость личного страхования на год в среднем от 0,3% до 1% от суммы ипотеки. В случае отказа от этой страховки банк увеличит процентную ставку минимум на 1%, а то и больше. Таким образом, при оформлении полиса сумма переплаты по ипотеке не изменится, а кредит будет защищен.

Оформить страховой полис можно в любой аккредитованной в банке страховой компании. Актуальный перечень страховщиков лучше запросить у ипотечного менеджера.

Как сэкономить при оформлении полиса страхования. Прозвоните все аккредитованные в банке страховые компании и попросите рассчитать стоимость полиса для конкретного банка, поскольку у банков разные требования к полисам. Выберите оптимальный полис по соотношению цены и покрытия рисков. Не бойтесь просить скидку: некоторые страховые идут навстречу клиенту и могут оформить полис дешевле.

Договоры страхования необходимо продлевать каждый год. Своевременно предоставлять в банк новые полисы страхования — обязанность заемщика.

Титул обычно страхуется первые три года, далее продлевать полис не обязательно.

Страховать объект недвижимости в большинстве банков обязательно на весь срок кредита. Если договора страхования предмета ипотеки нет, банк может применить меры, которые указаны в кредитном договоре, например начислить штраф. Еще кредитор может потребовать досрочного возврата ипотеки.

Если отказаться продлевать договор, ставку могут также поменять. Оформить полис после повышения ставки, чтобы вернуть первоначальные условия кредитования, нельзя.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *