Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах. Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».
Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.
Продолжение истории после рекламы
Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова. Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги. Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.
Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду). Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.
Продолжение истории после рекламы
Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.
Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.
Продолжение истории после рекламы
С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.
«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.
Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.
Продолжение истории после рекламы
Хотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть.
Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Продолжение истории после рекламы
«Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.
Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.
Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Продолжение истории после рекламы
Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.
Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев.
Продолжение истории после рекламы
«Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения», – советует он.
И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская.
«Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она.
Продолжение истории после рекламы
Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская.
В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.
Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.
Продолжение истории после рекламы
К сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.
На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики:
Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю.
Продолжение истории после рекламы
На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете.
Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.
Продолжение истории после рекламы
Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.
Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.
Продолжение истории после рекламы
Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков.
Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта.
Продолжение истории после рекламы
Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.
Психиатрическое освидетельствование можно пройти как в государственном медучреждении, так и в частной клинике. Закон о психиатрической помощи (от 02.07.1992 №3185-1) позволяет провести процедуру врачу-психиатру, имеющему сертификат по «Психиатрии» и работающему в организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности.
Выбор зависит от конечного предназначения справки: если освидетельствование требуется для принятия на работу или получения водительских прав, то подойдут выписки из поликлиники и ПНД. Но когда речь идет о психосвидетельствовании перед сделкой, то лучше обратиться в организацию, которая осуществляет на данный вид деятельности.
Акт или справка о психиатрическом освидетельствовании имеет реквизиты учреждения, дату, ФИО, цель прохождения (для чего) Далее следует текст — отчет о диагностической беседе и выводы. Образец акта психиатрического освидетельствования посмотрите на странице услуги.
Как правило, такой психиатр ведет прием в специализированных организациях и часто работает в паре с юристом. Его профессиональные знания распространяются и на вопросы юриспруденции, что позволяет кроме основного диагноза определить, насколько человек осознает свои действия в момент совершения сделки и спрогнозировать возможные риски.
Многие компании или частные лица подстраховывают себя перед сделкой и просят представителя другой стороны предоставить справку от врача-психиатра о своей дееспособности. По незнанию или нежелания тратить средства и время на услугу, люди обращаются в психоневрологические диспансеры, где получают выписку, что не состоят на учете и не имеют противопоказаний к сделкам различного характера вместо того чтобы пройти психиатрическое освидетельствование.
Если внимательно посмотреть образец справки из ПНД, то заключения о психиатрическом осмотре и беседе она не содержит, а является лишь свидетельством, что человек не стоит на учёте. Если вы получаете такую справку для продления водительских прав, то психиатр может и задаст пару вопросов, а может и нет.
Любопытно, но в российском законодательстве нет каких-либо ограничений для таких справок, но когда дело доходит до судебно-психиатрической экспертизы, справка из ПНД ничем не может помочь своему владельцу. А вот продавца квартиры, например, она как будто является подспорьем: вскоре после заключения сделки продавец может подать иск на ее оспаривание, если такое действие есть в его планах, или появилось вдруг.
Реституция – неприятное последствие оспоренной в суде сделки, обязующее вернуть указанные в договоре ценности в натуральном виде или выплатить компенсацию денежными средствами. Такую ситуацию можно не допустить, если изначально перед сделкой пройти психиатрическое освидетельствование правильно. Особенно важно покупателю, наследнику, одаряемому, попросить пройти псих. освидетельствование продавца недвижимости, завещателя и даже дарителя, соответственно, как это ни странно звучит.
Вы дарите, — и вас же просят пройти псих. освидетельствование у психиатра, звучит странно, но это очень важный шаг для сделки.
Сделкоспособность оценивается по критериям так называемого интеллектуального и волевого фактора – то, насколько сознательно человек принимает решения и насколько полно он осознает суть сделки и ее последствия.
Допустим, что в ходе процедуры у одной из сторон договора обнаружились некоторые расстройства, которые в будущем могут привести к расторжению сделки, а значит, к потере крупной суммы денег, не считая моральных затрат. В таком случае есть два решения. Первое – отказаться от подписания документов и поискать другой вариант.
Несмотря на всю надежность, первый вариант не подходит для тех случаев, когда на кону «то самое, что так давно хотел» или просто очень выгодное предложение: квартира, машина, бизнес и т.д.
Тогда есть второй вариант – официальное признание лица недееспособным или частично недееспособным с последующим назначением опекуна через суд. Именно с опекуном вы можете продолжить диалог по сделке. Минус такого сценария в затянутости сроков, но с достижением желаемого результата в законном поле и с минимальным для вас риском.
В любом случае, предположить развитие событий в будущем может только врач-судебный эксперт. Здесь мы возвращаемся к вопросу, почему психиатрическое освидетельствование сделки должен выполнять психиатр с опытом экспертной работы.
На момент подписания бумаг клиент может быть не здоровым. Этот факт не укроется от внимания специалиста клинической психиатрии: доктор поставит диагноз, назначит лечение, проконтролирует терапию и выпишет справку.
Но сказать, насколько серьезно заболевание может повлиять на принятое решение через год, а то и раньше, он не сможет. Это область внимания судебной психиатрии, которая отталкиваясь от медицинских знаний и анамнеза, а также опыта работы, определяет способность человека нести ответственность за совершаемые им действия, соблюдение гражданских прав и выполнение гражданских обязанностей.
Даже при наличии отклонений в психике, судебная психиатрия способна дать прогноз о реальных рисках в будущем и защитить в случае форс-мажорных обстоятельств.
Справка для сделок с недвижимостью — что это и для чего она нужна
Справка для сделок с недвижимостью — что это и для чего нужно, назначение справки, процесс получения и срок действия. Каких врачей нужно пройти для получения данной медсправки.
Справка для сделок с недвижимостью это медицинский документ, который требуют в для совершения операций по продаже квартиры и недвижимости. Таким образом, справка из ПНД и НД для продажи квартиры подтверждает дееспособность участника сделки по продаже недвижимости. В случае, если вам понадобилась справка из ПНД и НД для продажи квартиры, то вы можете обратиться в нашу поликлинику. Также у нас вы можете пройти медосмотр для получения справки для водительских прав.
Как получить справку из ПНД и НД для продажи квартиры
Для получения справки из ПНД и НД для продажи квартиры и иных операций с недвижимостью нужно обратиться в поликлинику по месту регистрации или частный медицинский центр. В клинике вам необходимо сдать анализы и пройти медкомиссию врачей-специалистов:
- общие анализы крови и мочи
- нарколог, психиатр, невролог
После прохождения специалистов, медкомиссия выдает форму из ПНД и НД для продажи квартиры и заполняет в него следующие данные :
- фамилия и имя пациента ;
- медучреждение ;
- данные врача ;
- решение медкомиссии.
Справка для сделок с недвижимостью имеет срок действия 6 месяцев — после того, как этот срок истечет, придется получать бланк заново.
Что это за медсправка и для чего она нужна
Одно из обязательных условий удачной сделки — адекватное психическое состояние и дееспособность продавца адекватно, подтвержденное специалистом.
Во избежание таких рисков и требуется заключение из психоневрологического диспансера для продажи квартиры или какого-либо другого жилья. Бывают ситуации, когда получение подобной формы необходимо. Вот они:
- собственник, выставивший жилье на продажу состоит на учете в ПНД или НД;
- продавец ранее проходил лечение от психических расстройств;
- собственник квартиры — человек уже в возрасте;
- продавец в возрасте от 14 до 18 лет — помимо этого бланка также необходимо согласие его опекуна;
- у нотариуса или одного из участников сделки есть сомнения в вменяемости другой стороны.
Справка из ПНД и НД для продажи квартиры обычно требуется в для совершения операций по продаже квартиры и недвижимости. Справка для сделок с недвижимостью подтверждает дееспособность участника сделки по продаже недвижимости. Срок действия формы для сделок с недвижимостью равен 6 месяцев.
Для получения данной формы понадобится пройти таких врачей, как нарколог, психиатр, невролог и сдать такие анализы, как общие анализы крови и мочи.
11:55 Сегодня
Сделка по купле-продаже всегда влечет за собой некоторые риски. В самый неподходящий момент (уже после заключения договора) может внезапно выясниться, что продавец недееспособен – и, следовательно, сделка считается недействительной, а покупатель теряет деньги. Чтобы выйти из сложной ситуации (а еще лучше – не попасть в нее вообще), следует иметь в виду некоторые вещи относительно дееспособности. Об этом мы и поговорим.
Кого и почему признают недееспособным?
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются. Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза. Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.
При каких случаях рекомендовано получить справку?
Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:
- продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
- продавец ранее лечился от психических расстройств;
- добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
- продавец – человек пожилого возраста;
- продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
- параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
- нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).
Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.
Сопровождение сделок с недвижимостью
Где получить справку?
Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).
В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.
Как еще можно проверить дееспособность?
Порой бывает и такое, что продавец отказывается предоставить справку, но при этом вполне вменяем и может заключать сделки. Вот что помогает определить дееспособность продавца квартиры при отсутствии соответствующих документов:
- Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
- Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
- Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
- Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.
Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом
Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег. Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.
Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь покупателю. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными. Также можете обратиться к юридическим специалистам АН «Трансферт»: мы всегда поможем разобраться в непростой ситуации.