Одобрение квартиры на вторичном рынке
Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.
Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.
В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.
Похожие вопросы
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.
Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.
Нужна ли справка о несостоянии в браке и какие документы необходимо предоставить?.
Какие документы нужно предоставлять при покупке квартиры и возможно ли указать информацию о несостоянии в браке в договоре купли-продажи, чтобы не прикладывать справку?
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью. Это основание права собственности на квартиру.
Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек. Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.
Услуги юристов
В итоге получите:
Используя услугу, вы получите:
Заказать услугу нужно если:
Кадастровый и технический паспорта
В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.
Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.
Перепланировка. Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.
Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.
Чтобы не было рисков, перепланировка должна быть узаконена, то есть план в техпаспорте и в других документах должен совпадать с реальной квартирой.
Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.
Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.
Кадастровый паспорт отменили с 2017 года. В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.
Документы, которые подтверждают личность собственника
Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.
Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.
Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.
Если собственник несовершеннолетний. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении. Его данные также нужно сравнить с информацией на других документах.
У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.
Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.
Паспорт гражданина РФ. Именно этот документ подтверждает личность продавца в большинстве сделок с недвижимостью в России.
Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:
Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.
Паспорт иностранного гражданина. Иностранные граждане могут без ограничений продавать и покупать недвижимость в России. Кроме паспорта у иностранца нужно проверить его нотариально заверенный перевод.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.
Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры. Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить на сайте Росреестра.
Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.
Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой
С 2015 года внешний вид свидетельства изменился, теперь оно выглядит так
Доверенность
Возможно, вы будете общаться не с собственником квартиры, а с его представителем. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной.
Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу. Доверенности бывают трех видов:
Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.
Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.
С доверителем может что-то случиться. Такая история произошла у моих клиентов. Пожилая собственница жила в Москве и продавала квартиру в Санкт-Петербурге. Сил ехать в другой город у нее не было, поэтому она дала генеральную доверенность своему знакомому. Продавец понимал, что собственницы не будет на сделке и это испугает покупателей, поэтому выставил квартиру по заниженной цене. Он приехал в Питер, собрал документы и нашел покупателей — моих будущих клиентов. Покупатели понимали, что рискуют, но купили квартиру. Через несколько месяцев к ним пришли наследники: выяснилось, что пожилая собственница умерла за пару дней до сделки. То есть доверенность была недействительна.
Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть специальный сервис. А нотариуса лучше дополнительно проверить на сайте нотариата.
Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах. Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию. Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.
Запомнить
Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.
Форму 9 легко подделать. Поэтому лучше, если собственник или его доверенное лицо возьмет эту справку при вас. Ее можно заказать в управляющей компании, ТСЖ, через МФЦ или через портал госуслуг.
Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.
Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже. Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.
Архивная форма 9
Категории права
Вы в двух кликах от решения вашей проблемы
Ответы юристов (1)
Согласно законодательству Российской Федерации, при покупке квартиры нотариально заверенная справка о том, что покупатель не состоит в браке не требуется. Однако, при оформлении сделки купли-продажи квартиры, необходимо включить в договор все паспортные данные, включая сведения о брачном статусе.
Для решения такого вопроса стоит обращаться к правилам и требованиям конкретного региона Российской Федерации, так как в некоторых регионах может быть требование о нотариальной заверенной справке о том, что покупатель не состоит в браке. Однако, в большинстве регионов, информация о том, что покупатель не состоит в браке, может быть указана в договоре купли-продажи, вместе с другими паспортными данными. Но в любом случае, перед началом покупки квартиры желательно ознакомиться с законодательством своего региона и уточнить правила и требования в данном случае.
Статьи 161 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Консультируйтесь с юристом онлайн
Задайте вопрос прямо сейчас, и его увидят сотни профессионалов со всей России. Первый ответ вы получите уже через 15 минут! Юридическая помощь предоставляется на бесплатной и платной основе.
Зачем проверять документы перед покупкой квартиры
Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.
Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.
История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.
Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.
Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.
Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.
Проверка, была ли недвижимость приобретена в браке
Покупка недвижимости, нежилой фонд. Продавец заявляет, что не состоит и не состоял в браке на момент покупки данного объекта недвижимости.
Юристы просят предоставить нот. удостоверенное заявление продавца о том, что в браке не состоит.
Сторона продавца не видит в этом смысла, говоря, что могут предоставить такую бумагу на сделке у нотариуса.
Однако, в случае, если всё же недвижимость была приобретена в браке, у меня будут большие проблемы? Чем меня защитит «заявление продавца, что он не в браке и не был»?
20 сентября 2018, 07:47, Евгений Романов, г. Санкт-Петербург
Пусть предоставит такое заверение, в случае если будет выявлен обман с его стороны, то Вы будете вправе просить признать сделку недействительной и взыскания с него убытков.
Плюсом к этому указанию добавьте еще указание в Договоре купли-продажи на неустойку с его стороны (тысяч 100 или на Ваше усмотрение сумму) при выявлении обмана с его стороны или в случае оспаривание сделки супругой (бывшей супругой) или иными лицами, имеющими права на указанное жилое помещение.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
При этом от оспаривания сделки женой (бывшей женой) или иным лицом, имеющим права на это жилое помещение, указанные заверения не спасут.
Это даст Вам лишь право самому оспорить сделку и потребовать неустойку и убытки.
20 сентября 2018, 07:50
Юрист, г. Владивосток
Здравствуйте, ну в данном случае это делается чаще всего для того, чтобы в случае. если в дальнейшем появится супруг вы смогли бы взыскать убытки с Продавца. Кроме того можете доказывать, что вы не знали о несогласии супруга, поскольку у вас было нотариальное заверение о его отсутствии.
СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
20 сентября 2018, 07:51
Юрист, г. Москва
Однако, в случае, если всё же недвижимость была приобретена в браке, у меня будут большие проблемы? ?
В этом случае супруга продавца сможет признать сделку недействительной в судебном порядке:
Статья 35 СК РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
Чем меня защитит «заявление продавца, что он не в браке и не был»
Только тем, что Вы сможете взыскать с продавца:
Статья 431.2 ГК РФ Заверения об обстоятельствах 1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Юрист, г. Серпухов
Добрый день, Евгений!
Тут дело в том, что данное имущество может оказаться совместно нажитым, а в таком случае супруга вправе требовать признания договора купли-продажи недействительной сделкой (если на момент сделки, она еще находится в браке с продавцом). С другой стороны тут будет применяться ст. 35 Семейного кодекса РФ, где определено:
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Поэтому если в договоре купли-продаже будет указано, что имущество не является совместно нажитым (и Вам покажут свидетельство о браке), то тут в случае спора — можно будет доказать Вашу правоту, поскольку Вы предприняли со своей стороны все надлежащие меры для уяснения наличия у продавца брака на момент приобретения права собственности на имущество.
Чем меня защитит «заявление продавца, что он не в браке и не был»?
Тем, что Вы предприняли все зависящие от себя меры для исключения вопроса признания Вашего договора недействительным впоследствии. Но обязательно потребуйте представить Вам копию свидетельства о браке.
20 сентября 2018, 07:52
Юрист, г. Нефтекамск
справка в данном случае не нужна, если сделка будет производиться посредством нотариуса то сам нотариус проверит состоит ли продавец в браке и если на момент сделки продавец состоит в зарегистрированном браке нотариус проверит дату заключения брака и дату приобретения права собственности на имущество. В случае если на момент приобретения права собственности нотариусом будет установлена совместно нажитое имущество в виде покупаемой недвижимости нотариус в обязательном порядке запросит согласие супруга на сделку.
в Вашем случае Вы полностью обезопасены нотариальной сделкой, в противном случае нотариус несет полную материальную ответственность
20 сентября 2018, 07:53
Юрист, г. Одинцово
В случае если вскроется что недвижимость была приобретена в браке, то бывшая супруга сможет оспорить сделку но в том случае, если докажет что Вы знали или должны были знать о ее несогласии.
Это следует из норм ГК РФ. СК РФ тут не применим.
В силу ст. 253 ГК РФ, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Поэтому тут хватит указание в договоре того, что он в драке не состоит и не состоял. Кроме того, я бы посоветовал оставить себе копию его паспорта без отметок о браке.
Это будет говорить о Вашей добросовестности и о том, что Вы не могли знать об ограничениях на продажу
Что касается согласия, то вне брака такое согласие не требуется для регистрации сделки.
В частности это указано в
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №47-КГ16-5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ город Москва «6» июля 2016 года
В этой связи, исходя из пунктов 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, требовать представления Петровой Т.А. нотариально удостоверенного согласия её бывшего супруга Х на распоряжение квартирой государственной регистратор был не вправе.
20 сентября 2018, 08:03
Юрист, г. Барнаул
нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.
Кстати, Росреестр нотариальные сделки не проверяет, при регистрации перехода права на объект недвижимости, т.е. в данном случае, истребование такого заявление излишне, оно было бы актуальным, в случае заключения сделки в простой письменной форме.
20 сентября 2018, 08:05
Он женился на другой, их брак действительный или нет и есть ли у неё право на наследство?
Вопрос наследства, хочу уточнить один вопрос: мои родители развелись 1991 году, мне был год. Им выдали дом как семье. Они развелись, но отчество было не правильно, сменили только в прошлом году. Он женился на другой, их брак действительный или нет и есть ли у неё право на наследство?
19 июля, 18:43, вопрос №3781756, Александр, г. Москва
Будет ли дом делиться при разводе?
Здравствуйте! Дом куплен до брака в ипотеку,ипотеку закрыли уже будучи в браке. Обременеие с дома снято документы на собственность были оформлены в браке.Будет ли дом делиться при разводе?
19 июля, 18:29, вопрос №3781654, Оксаана Петровна Черноморец, г. Рубцовск
Если моя мама умрет, а отец не успеет написать отказ от наследства и тоже умрет, будут ли в таком случае его дети от предыдущего брака иметь право унаследовать долю в этой квартире?
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, могут ли претендовать на наследство моей мамы дети отца от предыдущего брака? Моя мама приватизировала квартиру в равных долях на себя и меня (дочь), когда они с отцом состояли в зарегистрированном браке. Он в этой квартире не прописан и никогда не был прописан. Если моя мама умрет, а отец не успеет написать отказ от наследства и тоже умрет, будут ли в таком случае его дети от предыдущего брака иметь право унаследовать долю в этой квартире? Спасибо за ответ.
19 июля, 08:54, вопрос №3780913, Надежда, г. Москва
Будет ли суд в нашу пользу с ребенком?
Могу ли я подать на алименты в такой ситуации : с мужчиной в браке не были и не жили вместе, в свидетельстве о рождении ребенка он не вписан. Будет ли суд в нашу пользу с ребенком ?
19 июля, 07:42, вопрос №3780903, Светлана, г. Ижевск
Тендеры, контрактная система в сфере закупок
Есть ли в наших действиях правонарушение?
Добрый день! Мы унитарное предприятие в ЛНР,работаем по 44 ФЗ,но кабинет в 223 ФЗ,руководствуемся ПП 259 в части закупок у ед.поставщика.у нас была проведена процедура закупок( сбор коммерческих предложений) ,которая по итогу была отменена из-за несоответствия предложений нашему запросу. Была проведена вторая процедура,по результатам которой был заключён договор. На нас подали жалобу( поставщик,который подал предложение в первую процедуру) о том,что мы приобрели товар по завышенным ценам.Есть ли в наших действиях правонарушение?
18 июля, 15:05, вопрос №3780208, Татьяна, г. Москва
Копия финансового лицевого счета
Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.
На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.
Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.
Бланк выписки из финансового лицевого счета
Справки из ПНД и НД
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров берут, чтобы убедиться в дееспособности продавца.
Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.
Юристы говорят, что справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии. Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше. Поэтому брать справки надо.
На практике эти справки просят только у совершеннолетних собственников. Их выдают лично гражданину в день обращения.
Больше — лучше
Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права. Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.
Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают. Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН — самый важный документ. Если ее не проверить и в ней окажется подвох, деньги можно потерять с вероятностью 90%. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной и вы потеряете деньги. Вам продаст квартиру человек, который не имеет на нее прав, а реальный собственник оспорит сделку, и вы потеряете деньги. Есть еще десятки подобных вариантов. Чтобы их избежать, необходимо проверить выписку из ЕГРН.
Выписку предоставляют в нескольких форматах в зависимости от того, какая информация нужна. Часто для сделок без ипотеки хватает выписки об основных характеристиках недвижимости. Заказать ее можно на сайте Росреестра. Для оформления ипотеки банки иногда просят расширенную форму с подробным планом квартиры.
Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.
Единый жилищный документ
Жителям Москвы и Московской области доступен единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно взять в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. А вот Форму 9 и Форму 12 в Москве, скорее всего, взять не получится — их не выдают по обычному запросу в МФЦ.
Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Например, выписку из домовой книги: ее данные содержит ЕЖД. Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, ее взять все равно нужно.
Бланк единого жилищного документа
Справка о погашении ипотеки
Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.
Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.
Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.
Справка об отсутствии задолженности перед банком, то есть о погашении ипотеки
Справка из Росреестра об отсутствии ипотеки
О снятии с регистрации некоторых категорий граждан
В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.
Форма 12 как форма 9: если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец. А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд.
В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.
Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.
Когда может не быть правоустанавливающих документов
Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:
Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.
Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.
Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.
Выписка из домовой книги
Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.
Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.
Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придется потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. А если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.
Чтобы узнать, всё ли оплатил продавец, попросите у него справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.
Если долги есть, выберите вместе с собственником один из вариантов:
Чтобы обезопасить себя еще больше, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру. Собственник может подделать справку, а в УК вам скажут правду.
Когда будете принимать квартиру, в акте приема-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков. Так у вас будет доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру.
Какую справку от нотариуса нужно предоставить в данной ситуации?
Я не женат, продаю квартиру, с меня запросили справку от нотариуса, что квартира приобретена не в браке. О чем я должен предоставить справку?
18 октября 2018, 08:35, Сергей, г. Иркутск
Вы можете взять заявление у нотариуса о том, что на момент покупки жилья, вы в браке не состояли, и затем заявление предоставить в регистрационную палату.
Хотя на практике достаточно и того, что вы просто в договоре купле-продажи указываете тоже самое (что на момент приобретения жилья в браке не состояли), в отдельном пункте, и этого вполне достаточно.
18 октября 2018, 09:14
Юрист, г. Екатеринбург
Нотариус не составляет справку, соответственно, данные о том, женаты вы действительно или нет, он не проверяет.
На заявлении нотариус свидетельствует подлинность Вашей подписи.
23 октября 2018, 09:06
Могу ли я взять ее под опеку и оформить ей паспорт и другие документы в данной ситуации?
Здравствуйте. Моя тётя не получала паспорт нового образца по религиозным соображениям. Соответственно, не получала ни пенсию, ни какие-либо другие выплаты. Теперь её признали психически нездоровой недееспособной. Могу ли я взять ее под опеку и оформить ей паспорт и другие документы в данной ситуации??
24 июля, 06:27, вопрос №3786055, Наталия, г. Воронеж
Как правильно поступить в данной ситуации
Добрый день. Ситуация следующая. Мужчина угрожает распространением видео сексуально характера, на котором я с ним. Видео снимал без моего согласия. Секс произошел по обоюдному согласию. При этом он по собственной инициативе подарил мне деньги. ( экскортом и секс услугами не занимаюсь).История давняя, прошло более 5 лет. Сейчас угрожает распространением якобы этого видео, угрожает не первый раз. Я блокирую его номер, он потом опять с нового номера начинает мне писать и просит увидеться, чтобы с ним переспать, а точнее спать с ним постоянно за деньги. У него жена и двое детей. Имеет крупный бизнес. Я не соглашаюсь, и после того раза, давности 5 лет, не виделись. В диалоге я упомянула статью 137 и пригрозила, на что он сказал мне все равно, у меня все схвачено.
После всего диалога я его заблокировала. Чат остался и он мне в голосовых сообщениях все это предлагает, угрожает. Как правильно поступить в данной ситуации.
24 июля, 05:54, вопрос №3786035, Анастасия, г. Ростов-на-Дону
Подскажите, что делать в данной ситуации, как поступить, чтобы детей не забрали до суда?
Добрый день! Такая ситуация, подали в суд на смену жительства ребенка. На данный момент, ребёнок находится у нас, боится жить с мамой, не хочет ехать, так как там применяется психический и физический вред ребёнку. Составляя заявление в суд, адвокат прописал, что дети до суда должны находиться в комфортной для них обстановке, прописав при этом наш адрес, где сейчас собственно и находится ребенок с нами. Когда обратились в органы, сказали, что ничем не могут помочь, так как мать не решена родительских прав и может забрать детей. Дело в том, что мама девочек периодически лежит в психиатрической больнице, в последний раз ей поставили диагноз шизофрения, что подтверждается справками. Подскажите, что делать в данной ситуации, как поступить, чтобы детей не забрали до суда?
22 июля, 10:32, вопрос №3784527, Анастасия, г. Краснодар
Посоветуйте как поступить в данной ситуации?
Добрый день!
У нас такая ситуация. Наша бабушка живет одна в деревне. В этом году в деревне начали ставить счетчики для учетка холодной воды и заключать на это договора. Бабушка заключила договор 25 января 2023 года. Счетчик поставили где-то в середине конце апреля. В конце мая приходили проверять счетчики с водоканала, и на улице нашли в колодце кран(с колодца идет отвод в дом и счетчик стоит уже дома), который был и раньше, и там не успели поставить заглушку. Первый раз когда пломбировали счетчик её об этом предупреждали устно, она то ли забыла то ли не поняла. Акт проверки, штраф и методы расчета приложил фото. Договор вроде типовой и кроме него никаких документов нет, ТУ по подключение тоже не нашел. Организация на контакт или обсуждение не идет. Посоветуйте как поступить в данной ситуации? Спасибо за ответ.
21 июля, 09:34, вопрос №3783572, Alexey Nikitin, г. Москва
Согласие супруга
По закону распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. То есть, чтобы купить или продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.
Что касается продавца. Если продавец приобрел квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на нее согласия.
Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет. Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.
В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он. Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.
Помните, что бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода. Например, в одном деле истица смогла доказать, что ее бывший муж незаконно подарил своему сыну земельный участок, потому что он являлся их с истицей совместной собственностью.
Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар. Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.
Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку. В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.
Если продавец пожилой
Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.
Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.
Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.