Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Сделка по купле-продаже всегда влечет за собой некоторые риски. В самый неподходящий момент (уже после заключения договора) может внезапно выясниться, что продавец недееспособен – и, следовательно, сделка считается недействительной, а покупатель теряет деньги. Чтобы выйти из сложной ситуации (а еще лучше – не попасть в нее вообще), следует иметь в виду некоторые вещи относительно дееспособности. Об этом мы и поговорим.

Кого и почему признают недееспособным?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются. Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза. Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун. Если недееспособность частичная – тоже.

Что такое справка ПНД

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Справка ПНД — это документ из психдиспансера, который подтверждает, что человек не является пациентом данного медицинского учреждения.

Документ позволяет убедится в дееспособности и адекватном состоянии продавца недвижимости. Это защищает покупателя от потери денежных средств и приобретаемого жилья.

Отказ предоставить справку из психоневрологического диспансера для сделки нужно расценивать как тревожный знак. Опытные риэлторы не рекомендуют покупателям заключать сделку без этого документа и тем более вносить залог. Если выяснится, что продавец является недееспособным и состоит на учете в ПНД, сделку признают недействительной, а новый владелец лишится прав на имущество.

Кто и зачем оспаривает сделки

Около 5% всех сделок с недвижимостью через некоторое время пытаются признать недействительными. Сделать это могут двумя способами: признать сделку ничтожной или аннулировать договор купли-продажи.

Сделки, заключенные с недееспособными или несовершеннолетними лицами, фиктивные, притворные, с ложным содержимым бумаг, – ничтожные сделки, которые нарушают закон и недействительны с момента заключения. В этом случае необходимо вмешательство суда для подтверждения ничтожности сделки.

Расторгают или аннулируют договор купли-продажи по обоюдному согласию сторон или через судебные разбирательства по требованию одного из участников договора в случае, если другая сторона серьезно нарушает пункты соглашения (ст. 451 ГК РФ). Согласно закону, продавец может не вернуть покупателю все его деньги, если в договоре нет пункта о возврате средств при расторжении.

Оспорить сделку может любое заинтересованное в деле лицо, если у него найдется достаточно доказательств нарушения его прав на недвижимость. Это наследники, дальние родственники продавца, супруг или супруга, кредитор и другие, кому могут понадобиться квадратные метры.

Сам покупатель редко заинтересован в том, чтобы признать сделку недействительной, хотя имеет на это полное право. При расторжении договора с продавцом он оказывается на проигрышных позициях. Например, бумага аннулирована, а продавец говорит, что вырученных денег у него уже нет. Возврат средств растягивается на месяцы, а то и годы и нет никакой гарантии, что вообще что-то вернется.

Другой пример – это мошенничество в чистом виде. Человек страдает психическим расстройством, а от его имени на продажу выставлена квартира в крайне плачевном состоянии. Новый хозяин приступает к ремонту, и когда ремонт подходит к концу, родственник продавца заявляет о желании расторгнуть сделку. Иск будет удовлетворен, поскольку в судебном заседании будет доказано, что продавец на момент подписания договора не понимал значение своих действий в силу своего заболевания. И если деньги за квартиру еще можно будет вернуть через долгие судебные разбирательства, то потраченное на ремонт – с трудом. Продавец легко открещивается тем, что не помнит ни факта продажи жилья, ни размера полученной суммы, да и вообще, что деньги ему передавались.

Уберечь себя от обмана покупатель может, потребовав от продавца предоставить справку о состоянии психического здоровья, чтобы удостовериться, что участник сделки в полной мере осознает как свои действия, так и их последствия. Другое дело, что при оспаривании крупной сделки справка отстоять правду не поможет.

Справки из ПНД и НД

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера – выписка о том, обращался ли человек в данные организации или нет.

Когда продавец или покупатель, движимые знанием статьи о «Недействительности сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным» (ст. 171 ГК РФ), просят предоставить справку с ПНД или НД, он хочет исключить для себя риск остаться без денег и недвижимости. Если в дальнейшем сделка будет оспариваться, то суд может признать ее недействительной, потому что один из участников сделки был недееспособен.

Парадокс в том, что данные справки не подтверждают дееспособность или недееспособность человека. Человек может быть недееспособным и не состоять при этом на учете. Для регистрации сделки в Росреестре данная бумага не пригодится, а в суде она будет бесполезна, поскольку вердикт в таких случаях выносит судебно-психиатрическая экспертиза. Хотя сами риэлторы придерживаются мнения, что справка определенно нужна, потому что закон часто оказывается на стороне продавца, а у покупателя недостаточно доказательств для своей защиты. В частности, это касается людей пенсионного возраста.

Еще есть версия о том, что адекватность покупателя/продавца могут подтвердить действующие водительские права. Возможно, но права меняются раз в 10 лет и нет никакой гарантии, что за этот период времени человек сохранил свое психическое состояние в норме.

Существуют такие риски ипотеки, о которых заемщики могут даже не знать и, соответственно, не учитывать при заключении сделки купли-продажи жилья. В частности далеко не каждый заемщик знает, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если выяснится, что продавец на момент ее подписания страдал психическим расстройством и был «несделкоспособным». В этом случае заемщик потеряет квартиру, а вот выплаты по ипотечному кредиту никто не отменит.Де-юре и де-факто

При приобретении квартиры всегда существует риск, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет признана недействительной.  Это может произойти в том случае, если будет доказано, что она совершалась продавцом в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ).

В последнее время наблюдается устойчивый рост оспаривания сделок именно по этой статье, поэтому и вопрос психического состояния продавца на момент подписания договора купли-продажи становиться все более актуальным.

Данный фактор как правило не может быть проверен формальным способом. В соответствии с действующим законодательством информация, касающаяся психического здоровья гражданина, не может быть получена третьими лицами, в том числе риэлторами и банком, кроме как по запросу суда. Данный вопрос регулируется Федеральным законом от 21 ноября 2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» и законом РФ от 02 июля 1992 года N 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании».

На практике же, если при проведении сделок купли-продажи был сделан запрос в государственные психоневрологические и наркологические учреждения, то последние обычно отписываются стандартными формулировками, например «дееспособности не лишен», или «обращался (не обращался) за консультативной помощью». Что делать с данной информацией? Отказываться от сделки? Или проводить дальше?

При чем здесь ипотека?

Для начала разберемся, почему вопрос психической дееспособности продавца так важен в случае, если жилье приобретается с привлечением ипотечного кредитования?

Дело в том, что в этом случае основное внимание покупателя сосредоточено на получении ипотечного кредита и контроль с его стороны собственно к сделке снижен.

Считается, что банковские работники, а именно аккредитованное при банке агентство недвижимости должны проверять чистоту сделки. Однако в реальности список таких агентств ограничен и у заемщика нет возможности реального выбора по услугам и их качеству. Поэтому не редки случаи, когда в результате при сопровождении сделки внимание обращается только на так называемую «юридическую чистоту» квартиры, то есть в основном уделяется внимание отсутствию правовых проблем при предыдущих сделках.

Одним из важных отличий ипотечных сделок является обязательность страхования заемщиком риска утраты права собственности (титульное страхование). Заемщик несет дополнительные расходы, размер которых соответствует действительной стоимости объекта недвижимости, либо размеру кредита, если объект недвижимости является предметом залога.

Но дает ли гарантию такое страхование в случае, если произошло оспаривание сделки в связи с психическими расстройствами продавца? К сожалению, не всегда.

Во-первых, при принятии риска на страхование заемщик обязан предъявить копии всех правоустанавливающих и иных документов, позволяющих судить о характере данной сделки и предшествующих ей. Однако из этих документов невозможно сделать вывод о степени риска, касающегося психического здоровья продавца. А страховая компания имеет право отказать в выплате по тем основаниям, что ей были предоставлены недостоверные сведения о психическом состоянии продавца.

А во-вторых, как долго заемщик готов оплачивать титульное страхование? Ведь согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности оспоримой сделки составляет один год, а недействительности ничтожной сделки составляет три года. То есть через три года выходит срок давности и считается, что сделка не сможет быть оспоренной, поэтому договора страхования титула обычно заключаются на срок не более 3-х лет с момента приобретения права собственности.

Читать также:  СПРАВКА ФОРМА 086 У ЧТО НУЖНО ПРОХОДИТЬ

Однако ипотечный кредит оформляется на более длительный срок, при этом риск утраты собственности остается по прошествии трех лет.

А через несколько лет уже наследники продавца могут оспорить сделку, считая, что наследодатель не мог понимать значение своих действий при совершении сделки. Получается, что покупатели уже живут в приобретенной квартире несколько лет, а когда бывший продавец умирает, его наследники предъявляют иск по статье 177 Гражданского кодекса РФ. И могут выиграть!Масштаб «бедствия»

Что же произойдет, когда сделка по покупке квартиры с привлечением ипотечного кредитования будет оспорена?  В связи с применением последствий недействительности сделки (статья 167 Гражданского кодекса РФ) право собственности утрачивается, и заемщик просто лишится квартиры. Получить же деньги обратно ему будет затруднительно. А что с ипотечным кредитом? А его надо отдавать! Более того в связи с утерей залога банк может потребовать вернуть всю оставшуюся сумму сразу. Потери покупателя в любом случае ощутимы: инфляция, рост стоимости жилья за прошедшее время, выплаченные проценты банку за ипотеку и деньги единовременно потраченные на оформление сделки.

Действуйте решительноДанные риски – это риски покупателя (заемщика) и только он должен обращать на них внимание, не рассчитывая на проверку банком «чистоты сделки». Чтобы избежать подобной ситуации, нужно обязательно сделать несколько важных вещей.

Во-первых, обязательно запросите у продавца справки об учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 323-ФЗ каждый имеет право получить имеющуюся в медицинской организации информацию о состоянии своего здоровья, в том числе сведения о результатах медицинского обследования.

Во-вторых, крайне важно лично пообщаться с продавцом перед тем, как заключать сделку, то есть нельзя допускать проведение сделки полностью с доверенными лицами без встреч с самим продавцом. При наличии следующих оснований: старческого возраста продавца, свидетельства обращения в ПНД, наличие справки из ПНД с обтекаемой формулировкой «дееспособности не лишен», странное поведение продавца при встречах, общая нелогичность – следует настоять на участие в сделке судебного психиатра, для освидетельствования продавца на предмет его «сделкоспособности».

Здесь  следует особенно отметить, что заключение обычного врача-психиатра, приглашенного на сделку, может быть в дальнейшем оспорено в суде заинтересованной стороной. Врач-психиатр на основании своего сертификата может диагностировать заболевания, например, для их последующего лечения. Все остальное – превышение его компетентности. А вот как то или иное заболевание влияет на «сделкоспособность» — это прерогатива уже судебного эксперта-психиатра который и дает заключение не только о том, что имеются или нет признаки какого-либо расстройства, но и как оно влияет на понимание сделки и ее последствия в данный момент.

Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД

практические советы – риа недвижимость

Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах. Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».Откуда страхи?Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова. Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги. Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она. Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду). Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова. Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать. Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете. «Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.Успокоить покупателяХотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть. Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. «Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев."Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения", – советует он. И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская. «Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она. Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская. В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова. Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.СамозащитаК сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики: Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю. На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете. Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков. Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта. Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.

Читать также:  Срок действия справки на коронавирус

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

практические советы – риа недвижимость, жилье, сделки

Откуда страхи?

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Дороговато будет: как не переплачивать риелтору

Успокоить покупателя

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

«Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения», – советует он.

Самозащита

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Все плохое сразу, или Почему у вас могут отобрать купленную квартиру

Как и где можно получить справку из ПНД

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Получить справку из ПНД для проведения юридических сделок с недвижимостью можно непосредственно в психоневрологическом диспансере. Лучше выбрать государственное медучреждение. Потому что частные клиники могут выдать документ с недостоверными данными.

Заказывать справку должен тот человек, на которого она оформляется. После проведения осмотра и сдачи ряда анализа, бланк должен подписать главврач диспансера и заверить своей печатью. Проще всего (быстро и бесплатно) оформить справку подтверждающую, что человек не обращался за медпомощью в психдиспансер и не стоит на учете в данном заведении.

Помимо этого вида справки, можно заказать врачебное освидетельствование пациента. Для его оформления продавца должен осмотреть специалист. Врач выдает заключение, о способности или наличии противопоказаний для проведения юридических имущественных сделок.

Сколько стоит справка нарколога

Выдача справки из психдиспансера для проведения имущественной сделки производится бесплатно. Если вам потребуется врачебное свидетельство, подтверждающее дееспособность гражданина, то нужно внести госпошлину. Стоимость оформления документа составляет около 1500 рублей.

При каких случаях рекомендовано получить справку?

Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:

  • продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
  • продавец ранее лечился от психических расстройств;
  • добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
  • продавец – человек пожилого возраста;
  • продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
  • параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
  • нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме. Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском). Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

Сопровождение сделок с недвижимостью

Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Согласно указанному нормативу, сделку можно признать неправомерной, если продавец не отдавал отчет своим действиям на момент ее заключения. Но сама справка еще не доказывает недееспособность человека. Чтобы доказать его невменяемость суд назначает медэкспертизу. если ее результаты подтвердят недееспособность гражданина, то договор купли-продажи считается недействительным.

Основное назначение справки из психдиспансера — подтверждение отсутствия противопоказаний у продавца для передачи имущественного права на объект.

Что делать, если вам откажут в справке?

Конечно, медсправка из ПНД не является гарантией дееспособности или недееспособности продавца недвижимости. Независимо от ее наличия на момент подписания договора сделку могут признать недействительной по ряду других причин.

Важнее, чтобы у собственника объекта были правильно оформлены правоустанавливающие документы на квартиру. Но если продавец отказывается предоставлять справку из диспансера, это должно насторожить покупателя. Лучше отложить сделку, воздержаться от приобретения недвижимости и проверить ее на юридическую чистоту.

Изучить характеристики имущества, полномочия собственника и имеющиеся ограничения можно с помощью выписки ЕГРН. Документ содержит достоверные актуальные сведения об объекте на момент его оформления. Заказать выписку онлайн можно на портале ЕГРНка.онлайн.

Последствия оформления сделки с недееспособным продавцом

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Согласно ст. 177 ГК РФ юридическая операция с недвижимостью может быть признана незаконной, если в роли продавца выступает человек, не способный понять своих действий, в таких случаях:

  • Продавец хотя и является дееспособным, но на момент подписания договора не отдавал отчета своим поступкам;
  • Гражданин на момент заключения купли-продажи был признан недееспособным;
  • Продавец является частично недееспособным в результате психического расстройства.

Правомерность заключенного договора могут оспорить законные опекуны, попечители или родственниками владельца недвижимости. Законность сделки можно оспорить и в том случае, если недееспособность продавца была доказана после подписания купли-продажи.

Если в результате судебно-правовой экспертизы выяснится, что собственник имущества не осознавал последствий совершенных действий, покупателя могут обязать вернуть недвижимость бывшему владельцу. При этом нужно понимать, что процесс передачи денежных средств, внесенных за недвижимость покупателем, может растянуться на несколько лет.

Как еще можно проверить дееспособность?

Порой бывает и такое, что продавец отказывается предоставить справку, но при этом вполне вменяем и может заключать сделки. Вот что помогает определить дееспособность продавца квартиры при отсутствии соответствующих документов:

  • Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
  • Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
  • Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
  • Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.
Читать также:  ГДЕ ВЗЯТЬ СПРАВКУ О САМОЗАНЯТОСТИ ЧЕРЕЗ АЛЬФА БАНК

Часто задаваемые вопросы

Зачем нужна справка нарколога?

Документ дает возможность проверить продавца жилплощади на дееспособность. Признание юридической операции недействительной возможно, в случае, если владелец объекта не осознает последствий своих решений.

Какой срок действия справки из психоневрологического диспансера?

Документ ограничен по сроку действия. С момента выдачи он является актуальным в течение года. Поэтому лучше заказывать бланк накануне заключения сделки.

На кого оформляется справка?

Документ оформляется на того гражданина, дееспособность которого нужно проверить. В случае продажи квартиры, бланк выдается продавцу, то есть действующему собственнику недвижимости.

Где можно получить справку?

Документ можно запросить в самом диспансере. Лучше заказывать бланк в государственной клинике. Госучреждения обладают большим кредитом доверия, в отличие от частных медицинских лечебниц.

Где получить справку?

Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).

В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

Как заказать выписку ЕГРН для сделки онлайн

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Как определяется недееспособность совершеннолетнего человека

Справка от нарколога и психиатра при продаже недвижимости

В ст. 21 ГК РФ указано, что полной дееспособности человек достигает в 18 лет. Гражданин, которому уже исполнилось восемнадцать лет, считается недееспособным, в случае наличия психического расстройства, которое мешает ему осознавать значение и последствия совершаемых поступков. Согласно ст. 29 ГК РФ признать недееспособным человека можно после проведения судебной медэкспертизы.

Осуществлять различные гражданско-правовые действия, в том числе имущественные сделки, уполномочен законный попечитель или опекун. В случае частичной недееспособности значимые юридические действия проводятся с согласия официального представителя.

Важно понимать, что справка ПНД для сделки не входит в список обязательных документов, необходимых для оформления купли-продажи недвижимости. Чтобы оформить сделку, продавец должен, прежде всего, подтвердить свои права на жилплощадь. Сделать это можно с помощью оформления выписки из ЕГРН. Документ содержит описание параметров объекта, данные о владельцах и имеющихся обременениях. Без подтверждения регистрации в Росреестре невозможно провести какую-либо юридическую операцию с имуществом.

Получить выписку ЕГРН можно онлайн. На цифровом портале EGRNKA.ONLINE оформление бланка занимает не более часа. Достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта, и выписка будет готова.

Нужна ли справка из ПНД при продаже недвижимости?

Справка ПНД для сделки с недвижимостью не является обязательным документом, который должен предоставить собственник. Но в случае возникновения конфликтов между сторонами, она может защитить права покупателя и доказать правомерность его действий. Прежде всего, потенциальный покупатель может быть спокойным, что никто не пытается воспользоваться нездоровым человеком и продать имущество без его согласия.

Для заключения договора купли-продажи продавец должен подтвердить документально свою правоспособность. Для этого он предоставляет документ, подтверждающий его права на имущество (выписку из ЕГРН, документ, на основании которого он владеет объектом). Кроме этого, он обязан доказать свою дееспособность. Это означает, что гражданин совершает осознанные поступки. Сделать это можно с помощью справки из психдиспансера.

Полномочия владельца имущества тщательно проверяются перед подписанием договора. Что касается дееспособности, этот момент часто упускают из вида. Хотя игнорирование этой процедуры часто чревато серьезными негативными последствиями. Чтобы не потерять деньги и недвижимость, лучше до подписания сделки попросить предоставить продавца справку из психоневрологического диспансера.

Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег.  Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь покупателю. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными. Также можете обратиться к юридическим специалистам АН «Трансферт»: мы всегда поможем разобраться в непростой ситуации.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *