Ребенок может быть собственником всей квартиры или ее доли, а может просто быть в ней прописан. В любом случае, если собираетесь продать такую квартиру, сделка будет особенной.
В статье расскажу, как не нарушить права ребенка при продаже квартиры, в каких случаях понадобится помощь родственников и что делать, если органы опеки запрещают продавать квартиру.
Как дети становятся собственниками недвижимости
Маткапитал. При рождении второго и следующих детей, а с 2020 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал. Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям.
Собственность у ребенка может появиться не в момент приобретения жилья, а позже. Например, такое бывает, если:
Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается доля, как остальным.
Для приватизации нужно согласие совершеннолетних будущих собственников и детей от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние могут отказаться только с согласия органов опеки. Такое согласие дают, если у детей есть другое жилье, которое по условиям лучше приватизируемого.
Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.
Оформление квартиры на ребенка. Родители могут оформить квартиру на ребенка по своему желанию. Обычно это делают по нескольким причинам:
Также квартиру могут подарить ребенку или передать по наследству.
Продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
дети распоряжаться недвижимостью. Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.
Поскольку собственник несовершеннолетний, в сделке участвуют органы опеки и попечительства. Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района.
То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.
Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.
Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными. На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет также считаются частично дееспособными. Они участвуют в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители или попечители.
Полностью дееспособными считаются люди старше 18 лет. Они вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах.
В некоторых случаях полностью дееспособными становятся с 16 лет — например, если человек работает по трудовому договору или состоит в браке.
Законодательная база. В основном права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает ФЗ «Об опеке и попечительстве» и некоторые статьи гражданского кодекса. В отдельных случаях права несовершеннолетних защищают другие нормы. Например, при отказе от наследства — ст. 1157 ГК РФ, а в случае продажи квартиры, в которой зарегистрированы дети, — ст. 292 ГК РФ.
Условия продажи квартиры несовершеннолетнего
Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счете или долю в новой квартире.
Предоставление жилья. Самый распространенный вариант улучшить жилищные условия ребенка — выделить ему долю в новой квартире. Доля должна быть , как в предыдущей, или больше, чтобы жилищные условия ребенка улучшились.
Вот как органы опеки определяют, что доля больше:
По закону стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться. Остальные способы в нормативных актах не отражены, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
Также можно купить ребенку отдельную квартиру. Органы опеки будут оценивать ее по критериям, что и долю.
Перечисление денег на счет ребенка. Иногда родители не хотят или не могут выделить долю ребенку. Например, покупают квартиру в ипотеку и банк отказывается выдавать кредит, если одним из собственников будет несовершеннолетний. Тогда родители открывают счет в банке на имя ребенка, переводят туда деньги от продажи его доли, а ипотеку берут на себя. Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.
Опека не всегда одобряет такую схему и требует наделить ребенка собственностью. Сотрудники опеки могут не назвать родителям причину отказа, но обычно опасения такие:
При отказе органов опеки родители иногда проводят схему с дарением или обменом. Используют эти виды сделок, поскольку закон запрещает родственникам заключать с ребенком возмездные сделки. Родители находят еще одну квартиру, которой владеют сами или их родственники. Договариваются с опекой, что в день сделки подарят ребенку долю в этой квартире, которая будет лучше, чем в предыдущей, или обменяют долю ребенка на большую. Деньги от продажи доли в предыдущей квартире перечислят на счет ребенка. Так у ребенка будет и недвижимость, и деньги.
Если опека отказала того, что новая доля дешевле предыдущей, можно использовать еще один необычный вариант договоренностей: предложить разницу в цене перечислить на счет ребенка. Тогда ребенок получит и долю, и деньги.
Разрешение органов опеки и попечительства на сделку
Органы опеки одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие под условие выполнить требования. Решение принимают максимум через 15 дней после подачи заявления.
Предварительное решение опеки. Перед тем как выбирать новую квартиру, получите предварительное решение органов опеки. Иногда проконсультироваться удается по телефону, но лучше прийти лично. Позвоните в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, опишите свою ситуацию и спросите, какие документы понадобятся. Затем соберите документы на квартиру, которую собрались продавать, и идите на консультацию.
Сотрудник опеки скажет предварительное решение, но важно понимать, что нет никакой гарантии, что решение примут на финальном рассмотрении. Чтобы увеличить шансы на одобрение, после консультации зайдите к руководителю отделения и узнайте его мнение. Может случиться так, что вы попадете к новенькому сотруднику, он предварительно разрешит продажу, а когда придете на основное согласование — получите отказ. Руководитель — человек более опытный, и, скорее всего, его предварительный ответ совпадет с финальным.
После консультации оцените сложность ситуации. Скорее всего, сделка будет простой, если соблюдаются три условия:
Заботиться нужно не только о детях, но и о себе в будущем. Через несколько лет ребенок станет совершеннолетним, а затем родители станут пенсионерами. Если внутри семьи сложатся недружественные отношения, то при продаже квартиры, где ребенку принадлежит больше половины, пенсионеры могут пострадать. Например, переедут из отдельной квартиры в комнату в коммуналке, потому что только на нее хватит денег от продажи долей.
Если согласны с требованиями опеки и понимаете, что сделка будет несложной, можно продавать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, я советую привлечь риелтора. Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с сотрудниками.
Требования органов опеки. Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Если ситуацию одобрила опека Кировского района Санкт-Петербурга, это не значит, что ситуацию одобрит опека другого района.
Нет строгих законов, в которых прописаны критерии, по которым опека принимает решение. Есть только рекомендации, которые также могут отличаться в разных регионах.
Главное требование органов опеки — чтобы при продаже квартиры не ущемлялись права ребенка и не ухудшались его жилищные условия.
Закон не устанавливает, по каким критериям органы опеки и попечительства должны понимать, что жилищные условия ребенка не ухудшились. Но по своему опыту я поняла, что шансы получить одобрение органов опеки выше, если:
Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но, если жизнь ребенка улучшится, опека одобрит сделку.
Также на решение опеки влияют нюансы сделки. Например, если покупаете квартиру в ипотеку, получить одобрение опеки будет сложнее. Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, где одним из собственников будет несовершеннолетний, доля ребенка будет в залоге. Некоторые отделения опеки считают, что это ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут выплачивать кредит, квартиру заберет банк и ребенок останется без жилья.
В этой ситуации сильным аргументом будет, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой. Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади, там больше комнат, а в районе лучше инфраструктура. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
Опека учитывает, какую сумму берете в кредит и из каких источников планируете зарабатывать деньги на его погашение. Поэтому могут попросить подтверждающие документы, например справку .
Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме: пока квартира не достроена, выделить долю детям нельзя, а гарантий, что дом сдадут вовремя, нет. Но иногда органы опеки дают разрешение. При этом проверяют вот что:
Если семья решила переехать заграницу и для этого продает квартиру, опека, скорее всего, даст разрешение. Органы опеки могут даже не попросить предоставить информацию о новой квартире и выделить в ней долю. Главное — предоставить доказательства переезда, например вид на жительство.
Основания для запрета сделки. Если органы опеки откажут в продаже квартиры, то объяснят свое решение так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены». Как именно — скажут не всегда. В основном опека отказывает по таким причинам:
Пример постановления органов опеки и попечительства, в котором семье дали согласие на продажу двухкомнатной квартиры. Несовершеннолетней принадлежала половина квартиры — 24 м². Взамен семья покупает трехкомнатную квартиру, где ребенку будет принадлежать доля больше, чем в предыдущей квартире, — 25,7 м²
Документы для опеки
Комплект документов для каждой сделки будет свой. Поэтому заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся. Вот какие документы обычно просят.
Заявление от родителей несовершеннолетнего. Бланк выдают сотрудники опеки. Заявление пишут оба родителя, даже если они в разводе.
В некоторых ситуациях можно, чтобы заявление написал один из родителей:
В этих случаях потребуются документы, которые подтверждают, что другой родитель не может написать заявление.
Если ребенку больше 14 лет, он тоже пишет заявление.
Пример заполненного заявления в органы опеки и попечительства. В разных отделениях опеки шаблоны заявлений могут отличаться
Документы, которые подтверждают личность. Обычно это паспорта родителей или одного родителя, свидетельства о рождении детей младше 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.
Постановление об установлении опеки. Если ребенка представляет опекун, потребуется документ об установлении опеки над несовершеннолетним.
Свидетельство о регистрации брака. Если родители в браке, в опеку нужно представить свидетельство о его регистрации. Если в разводе — свидетельство о расторжении брака.
Документы от продавца. Если продаете и взамен покупаете другую квартиру, от продавца новой квартиры потребуются:
Документы на квартиры. Органы опеки попросят представить документы на продаваемую квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, и на ту, где ребенку будет выделена доля. Вот примерный список:
Некоторые отделения опеки могут попросить представить предварительный договор купли-продажи, если взамен покупаете новое жилье и там планируете выделить долю ребенку. Но, например, в Санкт-Петербурге предварительный договор не смотрят.
Также могут попросить технический паспорт на квартиру, но часто сотрудникам опеки хватает информации из и выписки из ЕГРН.
Если покупаете квартиру в ипотеку, представьте в опеку согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний.
Процедура продажи квартиры
После получения согласия органов опеки и попечительства квартиру можно продавать.
Подписание договора. В договоре нужно указать обязательные условия: предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Лучше, если договор купли-продажи составит опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски.
Также нужно подробно описать другие условия сделки:
В каждом конкретном случае могут быть дополнительные условия — опишите их в договоре максимально подробно.
На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.
Нотариальное удостоверение договора. В сделках по продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.
Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус проверит дееспособность сторон, законность и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит документы и заявление на регистрацию в Росреестр.
Регистрация сделки. Нотариус сам подает все документы в Росреестр — это бесплатно. Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.
Сбор документов. Для Росреестра нотариус запросит:
Если собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Тогда для сделки нужно приложить:
Предоставление доказательств опеке. Когда сделка завершена, нужно доказать опеке, что их требования выполнены и права ребенка не нарушены. Если покупали другую квартиру, представьте в отдел опеки выписку из ЕГРН. Так опека увидит, что ребенок стал собственником. Если договаривались перевести деньги на счет — представьте выписку с расчетного счета ребенка.
Особенности продажи квартиры ребенка в отдельных случаях
Если покупать другое жилье не планируется. Родители могут продать квартиру и не покупать другое жилье. В этом случае ребенку выделяют долю в другой квартире или кладут деньги от продажи доли на его счет. Деньги снимет ребенок, когда ему исполнится 18 лет, или родители — если решат купить недвижимость. Часто опека просит и выделить долю, и перевести деньги ребенку на счет.
Если продавать квартиру в одном регионе и покупать в другом. Если решили продать квартиру в своем городе и купить в другом, сделка усложняется. По-прежнему нужно, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились. Но теперь органы опеки будут оценивать не только квартиру, дом и район, но и город. Поэтому часто возникают сложности, если семья решает уехать из Москвы, например в Тверь. Московские органы опеки считают это ухудшением качества жизни. Та же проблема возникает в Санкт-Петербурге, но реже. Если переезжаете из регионов в Москву, многие отделения опеки сочтут такую смену города улучшением качества жизни и разрешат продажу.
Главная сложность в подобной сделке возникает, если нет еще одной квартиры, где можно выделить долю ребенку. Тогда придется проводить альтернативную сделку: продавать старую квартиру и взамен покупать новую.
Обычно с опекой удается договориться о нюансах и они одобряют подобную сделку. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своем городе, кладут деньги на счет ребенка и едут в другой город. Там покупают новую квартиру, используя деньги со счета, и выделяют долю ребенку. По договоренности с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уехали в другой город.
Опека ставит условие, чтобы с момента продажи старой квартиры до выделения доли в новой прошло не больше . Если не выполнить это условие, сделку признают недействительной.
Если родители разводятся. Если семья жила в общей квартире и родители решили развестись, опека лояльнее отнесется к продаже квартиры. Развод родителей — это стресс для ребенка, и если он будет продолжать жить в квартире и видеть скандалы родителей, пострадает его психика. Поэтому органы опеки одобряют продажу и разрешают выделить ребенку долю в квартире меньшей площади и стоимости. Иногда опека одобряет сделку даже без выделения доли ребенку.
Если ребенку нужно дорогостоящее лечение. Продавать квартиру, чтобы вылечить ребенка, можно в таких случаях:
В этих ситуациях опека одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую. Главное — предоставить справки от врачей, которые подтвердят состояние здоровья ребенка.
Если продаете квартиру дорогостоящего лечения, сохраните документы, которые подтверждают, что деньги потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки попросят отчитаться за траты.
Если несовершеннолетние собственники зарегистрированы в разных местах. По закону нужно обращаться в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Поэтому, если дети владеют одной квартирой, но прописаны в других, придется работать с несколькими отделениями опеки.
они будут работать одинаково. Возможно, одна опека примет решение быстро, а вторая затянет, или одна разрешит продажу, а вторая нет. Также могут попросить разный пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры. Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.
Если ребенок не вступил в наследство. Если ребенка учли в завещании, он должен вступить в наследство — только после этого можно продавать квартиру. Отказаться от наследства несовершеннолетний может только с согласия органов опеки и попечительства.
Если квартира была подарена ребенку, условия ее продажи , как при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний. Ребенок должен получить деньги на счет или долю в лучшей квартире.
продать квартиру родственнику или опекуну. Ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам. По закону родственникам, опекунам и попечителям запрещено совершать возмездные сделки с несовершеннолетними.
Особенности продажи квартиры, если в ней зарегистрирован ребенок
Ребенок может быть прописан в квартире, но не быть собственником. В этом случае продать квартиру проще: разрешение опеки получать не надо, достаточно самим проследить за соблюдением прав ребенка. Но есть исключение: если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остался без родителей, понадобится разрешение органов опеки.
Закон не запрещает оставить ребенка прописанным в квартире, которую продаете, но покупатель пойдет на такой вариант.
Решите, где ребенок будет жить после продажи. Если уже куплена новая квартира, пропишите его там. Или зарегистрируйте несовершеннолетнего у родственников или друзей. Учтите, что дети младше 14 лет живут вместе с родителями, поэтому вместе с ребенком нужно прописать мать или отца.
Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.
Риски при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний
Для покупателя. Главный риск для покупателя наступает, если продавец умалчивает о ребенке-собственнике, чтобы незаконно продать квартиру. Если покупатель не проверит документы, это в любом случае сделает Росреестр и сделку не зарегистрируют.
Часто покупатели путают собственность и регистрацию. Например, в Санкт-Петербурге проверяют форму 9, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку. Хотя родители могли неделю назад выписать ребенка к бабушке. Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.
Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН. С 1 марта 2023 года проверять выписку стало сложнее — в большинстве случаев ее может запросить только сам собственник. В выписке перечислены все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.
Покупатель также рискует, если квартира была приобретена с использованием маткапитала, но продавец не выделил детям доли. В этом случае сделку могут аннулировать. Поэтому, если у продавца есть дети, которые родились после 1 января 2007 года, даже если они не собственники, — проверьте, с помощью каких средств куплена квартира.
Чтобы узнать, маткапитал, сначала проверьте паспорт собственника. Посмотрите и 17, где перечислены дети. Если у собственника есть дети, которые родились после 2007 года или в 2020 году, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и собственностью.
Затем попросите у продавца выписку из Социального фонда об остатке материнского капитала. Если остаток равен размеру маткапитала, который был установлен в году получения, значит, продавец его не использовал. Например, материнский капитал получали в 2012 году и сейчас осталось 387 640 ₽. На сайте СФР указано, что в 2012 году выдавали капитал 387 640 ₽. Суммы равны — при покупке квартиры не использовали материнский капитал и доли детям выделять не надо.
Также посмотрите договор купли-продажи: в нем указано, за счет каких средств продавец купил квартиру.
Для продавца. Продавцу не стоит молчать о детях: когда покупатель узнает о ребенке, он может подать в суд на продавца за то, что тот не сказал о детях-собственниках. Покупателя защищают статьи 178 и 179 гражданского кодекса — если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело.
Также продавец обязан выполнить условия, которые поставили органы опеки. Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счет. Если требования не выполнить, сделку могут аннулировать.
Больше всего рисков возникает у продавца, если при покупке использовали маткапитал, не выделили доли детям и продали квартиру. Тогда пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал, сделку аннулируют и может наступить уголовная ответственность по статье 159 УК РФ о мошенничестве.
Запомнить
Иногда часть денег от продажи квартиры перечисляют на банковский счет ребенка, а снять их потом не так просто.
По закону родители не могут распоряжаться имуществом детей. Это касается и денег на счете ребенка: чтобы их снять, потребуется разрешение опеки. Так как в этой процедуре много нюансов и не всё регулируется законом, возникают споры и недомолвки.
Я работала в органах опеки 17 лет, в том числе рассматривала заявления на распоряжение деньгами несовершеннолетних. Расскажу, какие есть ограничения, если хотите снять деньги с детского счета, как получить разрешение и какие могут быть проблемы.
Что вы узнаете
Банковский счет для ребенка могут открыть родители или, например, бабушка, которая хочет регулярно вносить деньги, чтобы накопить к совершеннолетию внука определенную сумму. Еще на детский счет могут поступать соцвыплаты или страховое возмещение, если ребенок был застрахован, например, на случай травмы. Но чаще всего деньги оказываются на детских счетах в результате сделок с недвижимостью.
По закону, чтобы продать жилье, где собственники дети, нужно получить разрешение опеки. Его дадут, если жилищные условия детей не ухудшатся в результате сделки: новое жилье будет не меньше предыдущего, с ремонтом не хуже и рядом будет необходимая инфраструктура.
Но бывает так, что жилье продают, а новое не покупают. Таких случаев два:
В таких случаях опека разрешает продать детскую долю, но просит положить деньги на банковский счет ребенка. Это своего рода денежная гарантия, что права ребенка соблюдены и он косвенно обеспечен жильем: может купить себе долю на деньги со счета.
Для расчета стоимости доли цену продажи просто делят на размер доли. То есть если квартиру продали за 3 000 000 ₽, то стоимость третьей части — 1 000 000 ₽.
Ограничения на использование денег на детском счете
Чтобы права ребенка соблюдались, государство ввело процедуру предварительного согласования: пока ребенку нет 18 лет, родители могут распоряжаться его деньгами только с разрешения органов опеки и попечительства. Опека вправе давать указания, как тратить детские деньги.
Опека выдает письменное разрешение, с ним надо прийти в банк, чтобы снять деньги. Также опека имеет право письменно отказать — с объяснением причин.
На что можно потратить деньги со счета ребенка
Утвержденного списка целей — как, например, для маткапитала — нет. Опека будет исходить из интересов ребенка. Вот случаи, когда точно не откажут:
Основное, на что смотрит опека, — деньги пойдут на нужды ребенка. Он не должен быть спонсором родителей.
потратить детские деньги на погашение ипотеки. Иногда родители хотят снять детские деньги, чтобы погасить кредит, в том числе ипотеку. Так сделать не получится, потому что кредит оформлен на родителей, а ребенок еще не платежеспособен и не должен платить по долгам. Опека не разрешит использовать деньги на эти цели.
Отказ можно оспорить в суде, но судьи тоже будут исходить из интересов ребенка — родители редко выигрывают такие дела.
Покажу на более сложном примере, как строится работа с долгами.
В Хабаровске бабушка взяла под опеку осиротевшую внучку, которая унаследовала от матери долг по кредиту 336 936 ₽ и 704 ₽ на банковском счете. Еще девочка получила 432 843 ₽ в качестве страхового возмещения в связи со смертью матери. Страховка поступила на детский счет в банке.
Бабушка с внучкой подали заявление в отдел опеки: просили снять 336 936 ₽ из страховых денег, чтобы закрыть долг по кредиту. Указали, что долг растет, так как банк начисляет проценты и пени. Опека отказала, а суд признал это решение законным: сумма на счете — единственное, что есть у девочки, и нельзя тратить эти деньги на долги, это противоречит интересам ребенка.
Банк попробовал взыскать долг с бабушки-опекуна и выставил ей сумму уже 474 217 ₽. Но суд указал, что наследники отвечают по долгам только в пределах унаследованного имущества. Так как деньги на детском счете не входили в состав наследства, суд взыскал в пользу банка 704 ₽ — все, что было на счетах умершей.
потратить детские деньги на ремонт квартиры. Это возможно, если ребенок прописан и живет в квартире. Еще родителям нужно подтвердить, что ремонт улучшит жилищные условия ребенка. Скорее всего, не откажут, если запланировать ремонт детской комнаты или кухни.
Могут отказать, если ремонт будет только в родительской спальне, а детскую не затронет. Сотрудник опеки может попросить фотографии квартиры, чтобы определить, кто какими комнатами пользуется. Кроме того, после ремонта надо будет отчитаться: показать договор с подрядчиком, где будет указано, в каких именно комнатах вели работу. Можно делать ремонт своими силами, но тогда потребуется предъявить чеки на стройматериалы.
Допустимо тратить деньги со счета ребенка на несколько разных целей, но все их надо согласовать с опекой.
В моей практике большинство отказов связаны с тем, что родители просили снять деньги «на повседневные нужды ребенка»: одежду, питание, личные вещи. По закону родители и так обязаны обеспечивать всем этим детей — опека не может согласовать такие расходы.
Бывает, органы опеки сталкиваются с нецелевым расходованием средств — в основном когда речь идет об опекунах. Подопечные дети получают множество разных выплат: пособия, пенсия, алименты, субсидии по квартплате и так далее. Эти деньги поступают на так называемый номинальный счет. Опекун может пользоваться ими без ведома опеки, но все равно должен расходовать деньги в интересах ребенка. Иногда встречаются опекуны, которые нарушают закон и тратят деньги на свои нужды.
В какой орган опеки следует обращаться за разрешением
За разрешением на снятие денег с детского счета обращаются в отдел опеки и попечительства по месту жительства ребенка. По закону местом жительства для несовершеннолетних до 14 лет считается место жительства их родителей.
Опека будет исходить из того, что место жительства ребенка совпадает с пропиской.
То есть если семья уже уехала в другой регион, но регистрация осталась по прежнему адресу, скорее всего, придется возвращаться, чтобы оформить разрешение на снятие денег. Потому что опека другой области откажется рассматривать заявление, даже если семья уже оформила временную регистрацию.
Но могут быть исключения. Регламенты работы органов опеки в регионах различаются. Кроме того, в законе прямо сказано, что «защита прав несовершеннолетних осуществляется по месту жительства», и нет ничего про регистрацию.
Как быть с пропиской ребенка
Когда продают жилье, нельзя выписывать детей в никуда. Если ребенка выписывают из одной квартиры, то его сразу нужно зарегистрировать по другому месту жительства. Это сложно, потому что для продажи недвижимости детей нужно выписать. А чтобы прописать их в новом жилье, его нужно сначала купить.
Опека дает шесть дней со дня регистрации права на недвижимость: предполагается, что родители после сделки подадут заявление и зарегистрируют детей в новом жилье.
Если родители не оформили детям регистрацию, это считается нарушением условий сделки, но это не значит, что опека будет требовать ее отмены. Если жилье действительно куплено, опека через суд потребует от родителей прописать детей и выделить им доли.
Бывают ситуации, когда невозможно уложиться в шесть дней, тогда ребенка приходится временно прописывать у родственников.
Еще срок в шесть дней могут увеличить, если принести предварительный договор купли-продажи, из которого будет понятна дата сделки.
Какие документы нужны, чтобы получить разрешение опеки на снятие денег
Чтобы подать заявление на распоряжение деньгами на детском счете, потребуются следующие документы:
Заявление ребенка от 14 до 18 лет на снятие денег с согласия родителей
В зависимости от целей расходования денег, к основным документам также прикладывают:
У опеки есть 15 дней, чтобы принять решение. Иногда отказывают сразу того, что не хватает документов или предоставлены некорректные данные. Например, однажды к нам обратилась мать с заявлением о снятии денег со счета ребенка, который был зарегистрирован по месту жительства отца — в другом регионе. ребенок и жил. Пришлось отказать и отправить получать разрешение в опеке по месту жительства.
Согласие на распоряжение деньгами с детского счета должны дать оба родителя, даже если они в разводе. Есть лишь несколько ситуаций, когда согласие второго родителя не требуется:
Иногда второй родитель, особенно когда пара в разводе, умышленно и без всякой понятной причины не дает согласия на распоряжение детскими деньгами. В таком случае второму родителю придется доказывать, что первый родитель уклоняется от подписания согласия. Сотрудники опеки будут разбираться во взаимоотношениях супругов, поэтому придется идти в суд. Суд может обязать опеку разрешить выдачу денег по согласию одного родителя. Но такие случаи редки.
Чаще бывает, что одному из родителей просто некогда ехать в опеку или он находится в другом городе. Тогда можно использовать доверенность. Полномочие, которое вписывают в доверенность, звучит так: «право давать согласие на снятие денег со счета несовершеннолетнего на приобретение жилья». Доверенность должна быть заверена нотариально.
Если сведения об отце внесены в свидетельство о рождении со слов матери, нужно принести из загса справку по форме № 2.
Так выглядит разрешение на снятие средств со счета ребенка. Банк может выдать деньги наличными или перевести их на счет родителя
Риски продавца и покупателя недвижимости при использовании счета несовершеннолетнего
Если есть разрешение опеки на снятие денег со счета, дополнительных рисков у сторон сделки не будет. Деньги на детских счетах — это обычные деньги на банковском счете, вопрос только в том, санкции на их использование. Но бывают нетипичные ситуации. Вот некоторые из них.
Сделка сорвалась. Родители получили разрешение на использование средств, сняли детские деньги под конкретную сделку, но использовать их не смогли.
В таком случае опека может продлить разрешение (формально — выдать новое) и согласовать новую сделку. Но срок должен быть разумным: обычно идет речь о продлении максимум на полгода. Также придется объяснить, почему не удалось совершить сделку.
Родители потратили деньги не по назначению. Обещали купить одно жилье, а купили другое или вовсе потратили деньги на другие цели. В таком случае опека подает иск в суд. Как правило, суд обязывает вернуть деньги на детский счет. самое происходит, если родители не подали отчет об использовании денег или в отчете видны махинации.
Застройщик не сдал новостройку в срок. По закону опека может дать разрешение на использование детских денег под покупку строящейся квартиры, если ее готовность более 70%. В этом случае право собственности на ребенка оформляют, когда дом сдадут в эксплуатацию, а потом приносят в опеку выписку из ЕГРН.
Если дом никак не могут достроить, это не зависит от воли родителей. У них есть сколько угодно времени, чтобы дождаться окончания стройки и оформить доли после сдачи дома.
Как быть, если ребенок сам хочет снять деньги
Если ребенок достиг 14 лет, родители обязаны получать разрешение на снятие денег не только от опеки, но и от ребенка. А еще он сам может захотеть снять деньги, но для этого тоже потребуется согласие опеки и обоих родителей.
Что говорят суды о снятии денег с детских счетов
Опека довольно часто отказывает в снятии денег со счетов детей. А родители и опекуны не менее часто оспаривают эти отказы в суде. Вот несколько примеров, когда суд встал на сторону опеки или, наоборот, на сторону родителей.
Мать несовершеннолетней девочки из Челябинска захотела снять с ее счета 67 000 ₽ на ремонт и покупку мебели в квартиру. В соцзащите женщина пояснила, что планирует потратить 650 000 ₽ на ремонт и чуть больше 45 000 ₽ — на мебель.
В использовании детских денег отказали, так как родители не приложили смету или другие документы, которые стоимость ремонта. В опеке рассудили, что 67 000 ₽ на ремонт не хватит, а денег ребенок лишится. Суд подтвердил правомочность отказа.
Мать троих детей из Подольска заключила от своего имени и от имени троих несовершеннолетних детей договор участия в долевом строительстве. Но застройщик обанкротился, и фонд защиты прав участников строительства вернул деньги семье, а материнский капитал — в ПФР. Свою часть денег мама получила, а вот стоимость детских долей отправили на их накопительные счета.
Женщина попробовала получить разрешение опеки, чтобы снять деньги без объяснения причин. Но опека отказала, и суд подтвердил ее правоту. Хоть деньги, которые дольщица вложила в сделку, изначально и не принадлежали детям, но теперь они на детских счетах. И по закону тратить их можно только на детей: например, для покупки другой квартиры взамен той, что не построили.
Жительница Сургута захотела снять со счета дочери почти 775 000 ₽, которые ранее поступили от продажи квартиры. Теперь деньги понадобились, чтобы выкупить долю в размере 33/92 в той квартире, где живет семья. Доля принадлежала тете ребенка.
Опека отказала, даже когда мама заверила, что договорится с тетей и изменит условия: ребенку перейдет половина доли в праве собственности на квартиру. Суд встал на сторону матери и отменил постановление опеки. Ее сотрудники пытались обжаловать решение, но тщетно.
Женщина из Вологды продала принадлежащую ей и дочери квартиру и разместила почти 845 000 ₽ на детском счете. А затем запросила разрешение снять деньги на строительство дома. Взамен обязалась подарить ребенку квартиру стоимостью 1 800 000 ₽.
Опека отказала, а женщина обратилась в суд.
Суд признал схему разумной. Имущественное положение дочери только улучшится: она сразу станет собственником квартиры, а еще семья построит дом. Суд постановил отменить решение опеки и обязал ее разрешить снять деньги.